入庫編號 

2023-07-2-091-010

余某某訴某某實業開發公司商品房預售合同糾紛案

——關于商品房預售合同約定帶裝修的商品房交付條件的認定

| 關鍵詞

?事 商品房預售合同 帶裝修 未完成裝修工程 買受人收樓 違約金截止日

| 基本案情

原告余某某訴稱:根據雙方合同約定，余某某向某某實業開發公司(以下簡稱某某公司)購買一套預售商品房，房屋帶裝修出售，某某公司應當在2019年6月30日前交房。后余某某按約定支付了購房款，但某某公司延遲交付房屋。故請求判令:1.某某公司向余某某支付逾期交房的違約金;2.本案訴訟費用由某某公司承擔。

被告某某公司辯稱:1.某某公司已通知余某某收樓，但余某某卻延遲收樓。根據雙方合同約定，由于買受人原因未按通知辦理驗收手續，應視為涉案商品房已交付，買受人認可商品房質量符合合同約定交付標準且同意驗收商品房。2.本案訴訟費由余某某承擔。

法院經審理查明:2017年10月6日，余某某與某某公司簽訂合同，余某某向某某公司購買一套預售商品房，房屋帶裝修出售。合同約定購房款為1241503元;某某公司應當在2019年6月30日前將已取得建設工程竣工驗收備案證明文件且符合合同約定的商品房交付給 余某某使用;商品房交付期限屆滿仍未能交付的，余某某同意繼續履行合同，自商品房交付期限屆滿日次日起至實際交付之日止，某某公司按日向余某某支付已交付房款萬分之一的違約金。后余某某已全額支付了購房款。

在合同履行期間，某某公司取得涉案商品房的房屋面積測量成果報告書、竣工驗收備案證明文件，并于2019年6月19日向余某某郵寄收樓通知書。但截至2019年6月30日，某某公司未完成涉案商品房的裝修工程，余某某未到某某公司辦理收樓手續。至2019年11月 17日，余某某仍向某某公司反映涉案商品房裝修存在的問題，11月18日, 余某某簽署了《收樓確認書》。

廣東省佛山市高明區人?法院于2020 年11月2日作出(2020)粵0608?初3200號?事判決:被告某某實業開發有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內支付逾期交房違約金17381.04元給原告余某某。宣判后，雙方當事人均未上訴，判決已經生效。 

| 裁判理由

法院生效裁判認為，本案的爭議焦點為:一、某某公司交付涉案商品房的條件是否包括完成裝修工程;二、某某公司應支付逾期交房違約金的截止日期。

一、某某公司交付涉案商品房的條件是否包括完成裝修工程。裝修工程已完成，是涉案商品房的交付條件之一，具體理由如下: 首先，涉案合同及附件對涉案商品房應當具備的裝飾裝修及設備標準進行了明確、詳盡的約定。在此情況下，應理解為涉案商品房的交付條件包括裝修工程的完成;其次，余某某、某某公司均確認涉案商品房是帶裝修出售的，該裝修屬于合同標的房產不可分割的一部分，并且涉案裝修工程的施工方直接由某某公司選定和進行結算，某某公司參與了裝修工程，因此某某公司在交付商品房時應保證裝修工程已經完成;再次，合同附件約定，交付的商品房達不到約定裝修標準的，由某某公司及時更換、修理和重新維修。按照正常的文義解釋理解，更換、修理、重新維修適用的前提條件，是指裝修工程已完成，但存在與約定標準不符且不嚴重影響正常居住的裝修質量或瑕疵問題。但本案中，上述保修責任條款不能適用，因為涉案商品房在合同約定的交付期間屆滿時根本未完工或未開始進行。故余某某有權拒絕收樓，直至某某公司交付已完成裝修工程的涉案商品房時為止。

二、某某公司應支付逾期交房違約金的截止日期。某某公司未能提供證據證明其在約定的交房日期(即2019年6月30日)屆滿時完成了涉案商品房的裝修工程，余某某享有拒絕收樓的權利。某某公司應依照合同從2019年7月1日起計算逾期交房違約金。本案中，余某某遲至2019年11月18日才簽署《收樓確認書》，但其早于2019年11月17日即向某某公司提交了《物業接收情況反饋表》，反映涉案商品房裝修存在諸多問題。反饋表上記載的內容能證明裝修工程在2019年11月17日已經完成，盡管存在部分裝修瑕疵問題，但并不嚴重影響正常居住，涉案商品房已具備交付條件，余某某此前所享有的拒絕收樓權利在其查驗后自然喪失，理應配合某某公司在當天完成收樓手續。因此確認涉案商品房在2019年11月17日已實際交付，逾期違約金應計算至該日為止。綜上，按照合同的約定，某某公司應支付逾期交房違約金，計算時間應從2019年7月1日計算至2019年11月17日止。

| 裁判要旨

1.關于帶裝修商品房買賣合同交付條件的認定。商品房預售合同對商品房應當具備的裝飾裝修及設備標準進行了明確、詳盡約定的，應當認定商品房的交付條件包括裝修工程的完成，在合同約定的交房日期屆滿時涉案商品房裝修工程未完成的，買受人享有拒絕收樓的權利。裝修工程已經完成，但是存在裝修瑕疵的，在不嚴重影響正常居住的情況下，可認定涉案商品房已具備交付條件。

2.關于約定帶裝修的涉案商品房裝修工程未完成情況下，出賣人支付逾期交房違約金的截止日期的認定。約定帶裝修的涉案商品房裝修工程逾期完成的，在涉案商品房已具備交付條件時，買受人拒絕收樓的權利在其查驗房屋后喪失，應當配合買受人完成收樓手續。因此確認涉案商品房在買受人查驗房屋之日實際交付，逾期違約金應計算至該日為止。

3.關于未完成裝修工程違約責任承擔的認定。在約定帶裝修的商品房買賣合同中，如果出賣人未如約交付符合合同約定裝修標準的房屋，應承擔何種責任，取決于裝修工程的進度:其一，如果在合同約定的交付期限屆滿時，裝修工程未完工或未開始進行，則出賣人應當承擔繼續履行且支付延遲交付房屋違約金的違約責任;其二，如果買受人收房時，裝修工程已完工，但存在質量問題，則可按照合同約定要求開發商采取及時更換、修理等補救措施，并賠償相應損失。

| 關聯索引

《中華人?共和國?法典》第509條、第577條、第585條第1款、第601條(本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人?共和 國合同法》第60條、第107條、第114條第1款、第138條)

一審:廣東省佛山市高明區人?法院(2020)粵0608?初3200號?事判決(2020 年11月2日)

轉載自人民法院案例庫