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入庫(kù)編號(hào)
2023-07-2-091-008
呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案
——購(gòu)買校舍改建小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同無(wú)效
| 關(guān)鍵詞
?事 房屋買賣合同 校舍改建房 居住權(quán)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格 教育科研設(shè)計(jì)用地 社會(huì)公共教育資源 無(wú)效合同
| 基本案情
原告呂某訴稱:其與王某簽訂《房屋買賣合同書》，購(gòu)買王某名下小產(chǎn)權(quán)房一套，后得知房屋產(chǎn)權(quán)登記的名字仍為王某，原告多次聯(lián)系王某，王某拒不協(xié)助其辦理物業(yè)更名手續(xù)。故請(qǐng)求判令:1.確認(rèn)其與王某簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效;2.王某退還購(gòu)房款13萬(wàn)元;3.王某支付資金占用期間使用費(fèi);4.王某支付其因無(wú)法居住而產(chǎn)生的房屋租賃費(fèi)用。
被告王某辯稱:其與呂某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的是案涉房屋的會(huì)員資格和居住權(quán)，買賣合同是對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的補(bǔ)充，實(shí)為居住權(quán)轉(zhuǎn)讓;呂某不支付房款屬于違約，不應(yīng)由其退還購(gòu)房款，而應(yīng)由呂某支付違約金;呂某已經(jīng)取得《會(huì)員手冊(cè)》，其清楚房屋的使用性質(zhì)，如認(rèn)為合同有效，則呂某應(yīng)配合其辦理《會(huì)員手冊(cè)》更名手續(xù)并賠償違約金，如確認(rèn)合同無(wú)效，則雙方各承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
法院經(jīng)審理查明:2018年4月24日，賣方王某與買方呂某就簽訂《房屋買賣合同書》，約定王某將案涉房屋出賣給呂某，總售價(jià)為73萬(wàn)元，先行支付13萬(wàn)元，其余60萬(wàn)元后續(xù)分三次支付。合同簽訂當(dāng)日，雙方在案涉房屋的物業(yè)管理部?辦理了小區(qū)《會(huì)員手冊(cè)》更名手續(xù)，將《會(huì)員手冊(cè)》中的王某變更為呂某，并將房屋的所有附屬物品交給了呂某。2018年4月30日前，呂某按合同約定向王某支付了第一期購(gòu)房款13萬(wàn)元。
案涉房屋系由某學(xué)院校區(qū)校舍改建而來(lái)。《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》載明，該宗地用途為教育科研用地，主體建筑物和附屬建筑物性質(zhì)均為教學(xué)用房、宿舍、?堂及配套設(shè)施。
北京市延慶區(qū)人?法院于2020年6月19日作出(2020)京0119?初3092號(hào)?事判決:一、確認(rèn)王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》無(wú)效;二、王某返還呂某購(gòu)房款13萬(wàn)元;三、駁回呂某的其他訴訟請(qǐng)求。該判決為終審判決。
| 裁判理由
生效裁判認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為校舍改建房買賣合同的性質(zhì)和效力認(rèn)定。
1.案涉《房屋買賣合同書》的性質(zhì)
呂某與王某簽訂的合同，就涉案房屋買賣事宜進(jìn)行了明確、詳細(xì)的約定，該合同載明了房屋坐落，約定了價(jià)款、支付時(shí)間、支付方式、交付事宜、違約責(zé)任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征，且縱覽整個(gè)合同并無(wú)租賃、轉(zhuǎn)讓居住權(quán)、轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格的相關(guān)表述，故無(wú)論從該合同的形式要件還是條款內(nèi)容上都可以看出，雙方真實(shí)意思表示系就涉案房屋進(jìn)行買賣，而非對(duì)居住權(quán)或會(huì)員資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》性質(zhì)應(yīng)為房屋買賣合同。
2.案涉《房屋買賣合同書》的效力認(rèn)定
涉案房屋所屬建設(shè)用地系某學(xué)院經(jīng)北京市人?政府批準(zhǔn)劃撥取得，且只限用于建設(shè)某學(xué)院某校區(qū)項(xiàng)目，建筑物性質(zhì)均為教育用房、宿舍、?堂及配套設(shè)施，涉案房屋系由校舍改建而來(lái)，具有社會(huì)公共教育資源的屬性。現(xiàn)王某與呂某對(duì)經(jīng)校舍改建而來(lái)的涉案房屋進(jìn)行買賣，改變了本應(yīng)用于社會(huì)公共教育事業(yè)的劃撥建設(shè)用地及其上校舍之用途，侵害了社會(huì)公共教育資源，損害了社會(huì)公共利益，違背了公序良俗，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》應(yīng)為無(wú)效，王某應(yīng)返還呂某先行支付的購(gòu)房款13萬(wàn)元。
王某、呂某均明知涉案房屋系由某學(xué)院某校區(qū)校舍改建而來(lái)，但在此情況下仍簽訂《房屋買賣合同書》，故雙方對(duì)合同無(wú)效均負(fù)有過(guò)錯(cuò)，呂某無(wú)權(quán)要求王某支付資金占用期間的使用費(fèi)用;呂某要求王某支付房屋租賃費(fèi)用、房屋維修費(fèi)用，因呂某并未提交證據(jù)證明其存在相關(guān)損失，故對(duì)此訴訟請(qǐng)求不予支持。
| 裁判要旨
1.合同性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)從合同形式要件和實(shí)質(zhì)要件兩方面加以認(rèn)定，綜合合同內(nèi)容、雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示加以判斷。雙方簽訂的合同內(nèi)容載明了房屋位置，約定了價(jià)款、支付時(shí)間、支付方式、交付事宜、違約責(zé)任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征的，應(yīng)認(rèn)定雙方之間簽署的合同屬于房屋買賣合同。
2.買賣雙方就具有社會(huì)公共教育資源屬性的校舍改建房屋簽訂房屋買賣合同，因合同改變了社會(huì)公共教育事業(yè)的劃撥建設(shè)用地用途，侵害了社會(huì)公共教育資源，損害了社會(huì)公共利益，違背公序良俗，應(yīng)屬無(wú)效。因合同無(wú)效產(chǎn)生的各種損失，雙方自負(fù)責(zé)任。
| 關(guān)聯(lián)索引
《中華人?共和國(guó)?法典》第153條(本案適用的是2017年10月1日施行的《中華人?共和國(guó)?法總則》第153條)
《中華人?共和國(guó)?法典》第157條(本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人?共和國(guó)合同法》第58條)
一審:北京市延慶區(qū)人?法院(2020)京0119?初3092號(hào)?事判決(2020年6月19日)
轉(zhuǎn)載自人民法院案例庫(kù)
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