入庫(kù)編號(hào) 

2023-07-2-091-007

傅某甲、傅某乙訴某某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案

——賣方許諾“買房送學(xué)區(qū)名額”未履行時(shí)買方有權(quán)解除合同

| 關(guān)鍵詞

?事 房屋買賣合同 違約 賣房廣告宣傳學(xué)區(qū)房 要約邀請(qǐng) 要約 解除合同

| 基本案情

原告傅某甲、傅某乙訴稱:傅某甲、傅某乙向某某房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)公司)購(gòu)買一套商品房，房地產(chǎn)公司承諾購(gòu)房后傅某甲、傅某乙的外孫可以就讀某縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)，但最終未能就讀該校，傅某甲、傅某乙是基于房地產(chǎn)公司的虛假?gòu)V告及虛假承諾購(gòu)買了房產(chǎn)，故起訴請(qǐng)求:1.解除雙方簽訂的商品房買賣合同;2.房地產(chǎn)公司返還傅某甲、傅某乙購(gòu)房款135萬(wàn)元并承擔(dān)利息損失;3.房地 產(chǎn)公司賠償傅某甲、傅某乙93600元。

被告房地產(chǎn)公司辯稱:1.購(gòu)房款并非傅某甲、傅某乙訴稱的135萬(wàn)元;2.曾許諾學(xué)區(qū)并非虛假宣傳，是因?yàn)檎咴虿艣](méi)能落實(shí)，且學(xué)區(qū)問(wèn)題并非合同條款約定內(nèi)容，傅某甲、傅某乙不能以此為由來(lái)解除合同。

法院經(jīng)審理查明:2019年5月20日，房地產(chǎn)公司與傅某丙(傅某甲、傅某乙的女兒)簽訂《定金合同》，傅某丙預(yù)定案涉房屋。同年6月21日，傅某甲、傅某乙對(duì)案涉房屋部分空間進(jìn)行裝修，工程費(fèi)為8500元。2019年6月22日，房地產(chǎn)公司與傅某甲、傅某乙簽訂《商品房買賣合同》，約定傅某甲、傅某乙購(gòu)買案涉房屋，購(gòu)房款121萬(wàn)元及稅費(fèi)10萬(wàn)元。6月25日，傅某甲、傅某乙辦理房屋產(chǎn)權(quán) 登記手續(xù)，并支付契稅18245元和不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)80元。

另查明，房地產(chǎn)公司曾在售樓活動(dòng)中時(shí)使用“6月前買房，9月可入學(xué)”的宣傳語(yǔ)，購(gòu)房時(shí)銷售員也作出同樣承諾。但在購(gòu)房后傅某甲、傅某乙被房地產(chǎn)公司工作人員告知無(wú)法入讀該學(xué)校。2019年8月22日，傅某甲、傅某乙就上述問(wèn)題向所在地市場(chǎng)監(jiān)管局投訴，要 求退房或者補(bǔ)償不能入學(xué)該校的損失和學(xué)區(qū)房附加值。經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)管局調(diào)解，房地產(chǎn)公司只愿意承擔(dān)未能就讀某縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)的損失 93600元，對(duì)于退房和補(bǔ)償附加值的要求不能滿足，雙方未達(dá)成一致故而成訟。

浙江省浦江縣人?法院于2020年4月10日作出(2019)浙0726?初7124號(hào)?事判決:一、房地產(chǎn)公司賠償傅某甲、傅某乙損失93600元;二、駁回傅某甲、傅某乙的其他訴訟請(qǐng)求。傅某甲、傅某乙不服，提起上訴，浙江省金華市中級(jí)人?法院于2020年8月6日作出(2020)浙07?終1953號(hào)?事判決:一、撤銷一審判決;二、解除傅某甲、傅某乙與房地產(chǎn)公司之間的《商品房買賣合同》; 三、房地產(chǎn)公司支付傅某甲、傅某乙購(gòu)房款等款項(xiàng)共135萬(wàn)元，并賠償其他損失20000元以及利息損失;四、傅某甲、傅某乙將案涉房 屋過(guò)戶登記到房地產(chǎn)公司名下;五、駁回傅某甲、傅某乙的其他訴訟請(qǐng)求。

| 裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)系傅某甲、傅某乙與房地產(chǎn)公司之間簽訂的《商品房買賣合同》是否應(yīng)當(dāng)解除的問(wèn)題。本案售樓過(guò)程中，房地產(chǎn)公司人員對(duì)購(gòu)買案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孫可以就讀某縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)的承諾內(nèi)容清楚、明確。傅某甲、傅 某乙基于該承諾簽訂商品房買賣合同，系對(duì)承諾內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)妫兄Z應(yīng)視為要約，對(duì)房地產(chǎn)公司具有約束力。現(xiàn)房地產(chǎn)公司不能兌現(xiàn)承諾，已構(gòu)成違約。且傅某甲、傅某乙購(gòu)買案涉房屋的主要目的系考慮外孫入學(xué)問(wèn)題，因房地產(chǎn)公司違約行為導(dǎo)致合同主要目的不能實(shí)現(xiàn)，傅某甲、傅某乙有權(quán)解除合同。合同解除后，房地產(chǎn)公司應(yīng)將購(gòu)房款121萬(wàn)元退還給傅某甲、傅某乙，并承擔(dān)工程費(fèi)8500 元、稅費(fèi)12萬(wàn)元及相關(guān)利息損失。關(guān)于傅某甲、傅某乙主張其外孫不能入讀某縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)的損失賠償問(wèn)題，雖房地產(chǎn)公司曾表示愿意承擔(dān)93600元的賠償，但前提系不解除合同，故該金額不能作為認(rèn)定損失的依據(jù)。根據(jù)本案的實(shí)際情況，法院酌定房地產(chǎn)公司賠償 20000元。 

| 裁判要旨

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般視為要約邀請(qǐng)，但在出賣人就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾清楚、具體、明確，且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的，則應(yīng)認(rèn)定為要約，對(duì)出賣人具有約束力。出賣人未實(shí)現(xiàn)許諾導(dǎo)致合同主要目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。

| 關(guān)聯(lián)索引

《中華人?共和國(guó)?法典》第509條、第563條、第577條(本案適用的是1999年10月1日《中華人?共和國(guó)合同法》第60條、第 94條、第107條)

《最高人?法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條

一審:浙江省浦江縣人?法院(2019)浙0726?初7124號(hào)?事判決(2020年4月10日)

二審:浙江省金華市中級(jí)人?法院(2020)浙07?終1953號(hào)?事判決(2020年8月6日)

轉(zhuǎn)載自人民法院案例庫(kù)