入庫編號 

2023-07-2-091-007

傅某甲、傅某乙訴某某房地產公司房屋買賣合同糾紛案

——賣方許諾“買房送學區名額”未履行時買方有權解除合同

| 關鍵詞

?事 房屋買賣合同 違約 賣房廣告宣傳學區房 要約邀請 要約 解除合同

| 基本案情

原告傅某甲、傅某乙訴稱:傅某甲、傅某乙向某某房地產公司(以下簡稱房地產公司)購買一套商品房，房地產公司承諾購房后傅某甲、傅某乙的外孫可以就讀某縣實驗小學，但最終未能就讀該校，傅某甲、傅某乙是基于房地產公司的虛假廣告及虛假承諾購買了房產，故起訴請求:1.解除雙方簽訂的商品房買賣合同;2.房地產公司返還傅某甲、傅某乙購房款135萬元并承擔利息損失;3.房地 產公司賠償傅某甲、傅某乙93600元。

被告房地產公司辯稱:1.購房款并非傅某甲、傅某乙訴稱的135萬元;2.曾許諾學區并非虛假宣傳，是因為政策原因才沒能落實，且學區問題并非合同條款約定內容，傅某甲、傅某乙不能以此為由來解除合同。

法院經審理查明:2019年5月20日，房地產公司與傅某丙(傅某甲、傅某乙的女兒)簽訂《定金合同》，傅某丙預定案涉房屋。同年6月21日，傅某甲、傅某乙對案涉房屋部分空間進行裝修，工程費為8500元。2019年6月22日，房地產公司與傅某甲、傅某乙簽訂《商品房買賣合同》，約定傅某甲、傅某乙購買案涉房屋，購房款121萬元及稅費10萬元。6月25日，傅某甲、傅某乙辦理房屋產權 登記手續，并支付契稅18245元和不動產登記費80元。

另查明，房地產公司曾在售樓活動中時使用“6月前買房，9月可入學”的宣傳語，購房時銷售員也作出同樣承諾。但在購房后傅某甲、傅某乙被房地產公司工作人員告知無法入讀該學校。2019年8月22日，傅某甲、傅某乙就上述問題向所在地市場監管局投訴，要 求退房或者補償不能入學該校的損失和學區房附加值。經市場監管局調解，房地產公司只愿意承擔未能就讀某縣實驗小學的損失 93600元，對于退房和補償附加值的要求不能滿足，雙方未達成一致故而成訟。

浙江省浦江縣人?法院于2020年4月10日作出(2019)浙0726?初7124號?事判決:一、房地產公司賠償傅某甲、傅某乙損失93600元;二、駁回傅某甲、傅某乙的其他訴訟請求。傅某甲、傅某乙不服，提起上訴，浙江省金華市中級人?法院于2020年8月6日作出(2020)浙07?終1953號?事判決:一、撤銷一審判決;二、解除傅某甲、傅某乙與房地產公司之間的《商品房買賣合同》; 三、房地產公司支付傅某甲、傅某乙購房款等款項共135萬元，并賠償其他損失20000元以及利息損失;四、傅某甲、傅某乙將案涉房 屋過戶登記到房地產公司名下;五、駁回傅某甲、傅某乙的其他訴訟請求。

| 裁判理由

法院生效裁判認為，本案的爭議焦點系傅某甲、傅某乙與房地產公司之間簽訂的《商品房買賣合同》是否應當解除的問題。本案售樓過程中，房地產公司人員對購買案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孫可以就讀某縣實驗小學的承諾內容清楚、明確。傅某甲、傅 某乙基于該承諾簽訂商品房買賣合同，系對承諾內容產生了信賴利益，承諾應視為要約，對房地產公司具有約束力。現房地產公司不能兌現承諾，已構成違約。且傅某甲、傅某乙購買案涉房屋的主要目的系考慮外孫入學問題，因房地產公司違約行為導致合同主要目的不能實現，傅某甲、傅某乙有權解除合同。合同解除后，房地產公司應將購房款121萬元退還給傅某甲、傅某乙，并承擔工程費8500 元、稅費12萬元及相關利息損失。關于傅某甲、傅某乙主張其外孫不能入讀某縣實驗小學的損失賠償問題，雖房地產公司曾表示愿意承擔93600元的賠償，但前提系不解除合同，故該金額不能作為認定損失的依據。根據本案的實際情況，法院酌定房地產公司賠償 20000元。 

| 裁判要旨

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般視為要約邀請，但在出賣人就商品房及相關設施所作的說明和允諾清楚、具體、明確，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，則應認定為要約，對出賣人具有約束力。出賣人未實現許諾導致合同主要目的不能實現的，買受人有權解除合同并要求賠償損失。

| 關聯索引

《中華人?共和國?法典》第509條、第563條、第577條(本案適用的是1999年10月1日《中華人?共和國合同法》第60條、第 94條、第107條)

《最高人?法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條

一審:浙江省浦江縣人?法院(2019)浙0726?初7124號?事判決(2020年4月10日)

二審:浙江省金華市中級人?法院(2020)浙07?終1953號?事判決(2020年8月6日)

轉載自人民法院案例庫